Долевое строительство станет менее рискованным

Застройщиков предложили штрафовать за отказ от долевого строительства

Поправки в закон о долевом строительстве и другие законы внесли в Госдуму первый зампред фракции Валерий Рязанский, зампред бюджетного комитета Александр Коган, член Совфеда Светлана Орлова и другие депутаты. Чтобы защитить права граждан, инвестирующих в жилье на стадии строительства, в 2004 г. был принят закон о долевом строительстве: риски для граждан минимизировать удалось, но для строителей привлечение денег граждан стало более сложным и менее выгодным, утверждают авторы в пояснительной записке.

Себестоимость растет

Себестоимость жилищного строительства с начала года возросла на 21,2% до 39 792 руб. за 1 кв. м, подсчитали Ассоциация строителей России и Союз инженеров-сметчиков. Цены на жилье, по их данным, выросли на первичном рынке на 15,7%, а на вторичном — на 13,6%, при этом стройматериалы подорожали на 19,7% (кирпич — на 21-55%, бетон — на 9,2%, арматура — на 94-97%, краски — на 19,5-25,5%). Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке — 45 701 руб., на вторичном — 48 443 руб.

Закон настолько жесток, что по договорам долевого строительства на рынке продается всего 10% жилья, остальное — через договоры соинвестирования, о предварительной купле-продаже или через куплю-продажу векселя с его погашением за счет квартиры. Эти договоры плохо защищают инвесторов, а сейчас у строителей непросто с финансами, так что может возникнуть новая волна — «обманутых дольщиков», объясняет Коган.

Депутаты предлагают жестко запретить привлечение средств не по правилам закона о долевом строительстве. За нарушение — штрафы: до 50 000 руб. — для должностных лиц и до 1 млн руб. — для компаний.

Это ощутимый для застройщика штраф, сетует директор по развитию «Бенефит инжиниринг» Ярослав Козлов. Надо научиться работать по нормам закона — и штрафов не будет, говорит представитель «СУ-155». Запрет на продажу квартир в обход закона о долевом строительстве — единственное возможное решение, считает коммерческий директор компании «Снегири» Дмитрий Шмелев. Но запрещать использование других законных схем привлечения средств граждан нельзя, уверен Дмитрий Луценко, член совета директоров Mirax Group. Компания продает квартиры по разным схемам, главное — не нарушать при этом Гражданский и Градостроительный кодексы, говорит он.

Строителям пока выгоднее брать кредит у банков, чем привлекать средства у граждан, делая скидку в 20-25% от стоимости квартиры, считает Козлов. В меморандуме при IPO ПИК указывала, что использует разные схемы привлечения средств, в связи с чем есть риск требования возврата средств. В 2009 г. компания полностью перейдет на нормы закона о долевом строительстве, говорит представитель ПИК Дмитрий Ивлиев.

Приманка для застройщиков, приготовленная депутатами, — освобождение застройщика по долевому строительству от НДС. В этом году реализуются квартиры по договорам двухлетней давности, и в условиях 2006 г. потери бюджета от этой меры депутаты оценили в 7,2 млрд руб. За счет роста налога на прибыль в бюджет вернется 1,7 млрд руб., а за счет пошлины на регистрацию договоров участия (для граждан — 500 руб., для фирм — 7500 руб.) — 1,3 млрд руб. Итоговая потеря — 4,2 млрд руб. Бюджет этой суммы не заметит, а для строителей она существенна, говорит Коган.

Чиновник правительства говорит, что к ним законопроект еще не поступал, но предполагает, что правительство будет против льготы по НДС. Высокопоставленный чиновник Минрегиона против шлифовки закона о долевом строительстве: «Надо уходить от долевого строительства к системе покупки и продажи готовых квартир». Авторы получили неформальное одобрение своих идей у Минфина, Минрегиона и Минюста, возражает источник, близкий к одному из авторов поправок.