Как выбрать подрядчика на выполнение проектных работ
«Что нам стоит дом построить: нарисуем — будем жить». Технически, так оно все и происходит: архитектор «рисует» проект, строительная компания воплощает его в жизнь, владелец заселяется — все счастливы. Теоретически, если у заказчика есть талант к плотницкому мастерству, он даже может срубить себе терем сам, но практически такое редко встречается. Необходимо выбрать подрядчика — компанию, которая возьмет на себя все строительные работы и предоставит будущим жильцам строение «под ключ». То есть заказчик должен довериться незнакомым людям дважды — сначала, когда выбирает архитектурное бюро, затем — при выборе строительной организации. Какие здесь есть риски, и как их можно минимизировать?
В первую очередь, не нужно верить рекламе. На словах все вокруг — воплощенные ангелы милосердия и бескорыстия, и им совсем не нужны ваши деньги, нет-нет, что вы. Разумеется, это не так. Пусть вы работаете в команде, но каждая из сторон преследует свои цели: вы хотите поскорее въехать в собственный дом, строительная компания — заработать. Во-вторых, как бы сильно вас ни убеждала строительная компания приобрести проект дома у них, при условии вычета этой суммы из дальнейшей стоимости строительства, не соглашайтесь. Логика очевидна. Никто не будет работать бесплатно — это аксиома раз. Хороший проект требует нескольких недель напряженной работы — это аксиома два. Он никак не может быть бесплатным — даже если потом вы закажете в этой организации строительство бахчисарайских фонтанов с дворцами. Значит, что-то тут хитрят.
Наш консультант архитектор Илья Горбунов, ведущий специалист студии «АРГО-проект» объясняет все нюансы:
На сегодняшний день существует огромное количество строительных компаний, предлагающих бесплатный проект дома при заключении договора на строительство. Здесь есть два варианта развития событий: а) строительная организация покупает проект у архитектора напрямую, включая стоимость проекта в смету строительных работ, о чем заказчик, конечно же, не узнает; б) некий проектировщик, работающий в строительной организации, разработает минимальный комплект чертежей, необходимых для строительства дома именно «своими» строителями. Первый вариант — еще куда ни шло, но есть одна оговорка: заказчик, покупая или заказывая проект у архитектора, минует посредника в лице строительной организации, что стопроцентно экономит его, заказчика, деньги. Схема предельно проста. Ни один посредник не будет предлагать товар по цене не выгодной самому посреднику, более того, он должен получить еще и прибыль, поэтому «проект в подарок» выйдет в итоге заказчику раза в полтора дороже, чем купленный или заказанный напрямую у архитектора. Архитектору также выгодно продать свой товар непосредственно конечному покупателю, минуя всевозможных агентов по продаже, берущих определенный процент от стоимости проекта за свои посреднические услуги, соответственно, заказчик вправе рассчитывать на значительные скидки, бонусы и т.д.
Второй вариант совсем никуда не годится. Во-первых, полноценного проекта заказчик не увидит. В лучшем случае это будет эскизный проект с парой узлов и сечений. Почему? Потому что строители и без проекта знают, как строить; проект подгоняется под усредненные правила строительства, принятые в конкретной строительной организации. На практике получается следующее: кровельные свесы, крыльцо, внутренние лестницы, декоративные элементы, и т.п. всех домов, «спроектированных» и построенных данной СК будут одинаковыми. Никакой проработки деталей вы здесь не увидите, это будет своеобразный «строительный фастфуд». Если же заказчик хочет видеть на своем участке совершенно индивидуальный, не похожий на другие, особняк в готическом стиле, он его получит, но смета вырастет значительно за счет заказа проекта у профессионального архитектора, о чем заказчик, естественно, не узнает, лелея мысль, что проект ему достается в подарок.
Итак, вы нашли архитектурное бюро, которому доверяете. Что дальше?
Основные шаги
Четко определите цель. Строить «что-то там» не получится. Будет ли это коттедж для постоянного проживания, летний домик, дача с возможностью приехать на зимний уикенд? От «специализации» строения будет зависеть его отопление, вентиляция и даже материал стен — а все это закладывается в проект. «Переквалифицировать» дом в случае чего можно, но выйдет это гораздо дороже, чем строить сразу определенный тип. Отталкиваться от бюджета следует по остаточному принципу. Например, вам нужен полноценный загородный дом, но летняя дача стоит дешевле, и вы думаете — черт с ним, перезимуем как-нибудь. Нет, не перезимуете. Главное — цель, и только потом — средства. Да, и главное: в нашей стране принцип «дороже, значит лучше» — не работает. Ни в коем случае не ориентируйтесь на этот критерий.
Тщательно ознакомьтесь со всеми этапами строительства. Чтобы контролировать работу подрядчика и знать, где вас обманывают, а где нет, нужно разбираться в вопросе. Изучите все тонкости проектной документации, обратите внимание, что комплектация бумаг для индивидуального и типового проектов будет немного отличаться. В первом случае в пакет документов обязательно будет входить схема привязки к местности — конкретное расположение постройки на участке, с учетом законодательных норм, особенностей ландшафта и требований пожарной безопасности. В типовом проекте это сделать нельзя, ведь заранее неизвестно, где именно будет проходить строительство.
Пришло время с готовым проектом идти к подрядчику
Выберите строительную компанию, с которой будете сотрудничать. Строить все по отдельности (у одного мастера — фундамент, у другого — сруб, у третьего — кровлю) не имеет смысла — выйдет дешево, но, скорее всего, некачественно. Заказывать полное строение «под ключ» у одной СК невыгодно экономически — все равно для непрофильных работ, вроде укладки камина или прокладывания электросети они вызовут внештатных мастеров. Лучше всего поручить основной цикл СК, а все дополнительные работы заказать уже непосредственно у исполнителей, не переплачивая за посреднические услуги.
Если вы строите из дерева, выбирайте ту компанию, которая сама производит брус. В идеале, она сама должна и заготавливать доски, а не приобретать их у поставщиков. Предприятие должно быть оборудовано современной техникой, соблюдать ГОСТы и СНиПы и производить брус из нескольких видов древесины на выбор.
Постарайтесь узнать как можно больше данных о компании, с которой собираетесь работать. Конечно, негативные отзывы в интернете стараются модерировать и стирать, но есть и независимые платформы, частные блоги, записи в социальных сетях, в конце концов. Посетите уже построенные СК объекты, проясните вопрос с контролем качества — можно ли будет, например, установить на площадке камеру, чтобы знать, что рабочие действительно трудятся, а не просиживают оплаченное время зря.
Самое главное — смета. Убедитесь, что в нее включены абсолютно все затраты, чтобы не оказалось потом, что шурупы и их завинчивание считаются отдельно. В смете должны быть четко указаны все используемые материалы, с размером, количеством, артикулом. Отдельно оговорите, что вы имеете право сами закупать все необходимое, если найдете где-то более выгодную цену. Требуйте на руки все кассовые чеки и накладные, закрепите в договоре, что стоимость по смете должна остаться неизменной при любых обстоятельствах — иначе не избежать «внезапного» подорожания на 50-100%. Узнайте, имеете ли вы право требовать замену бригады, если нынешняя покажет себя некомпетентной. Предусмотрены ли штрафы? Какая предполагается система мотивации? Какая форма оплаты принята в этой компании? Вот основные вопросы, на которые необходимо узнать ответ.
Вот и все. Если следовать этим правилам — вас никто не обманет, и вы уже в скором времени станете обладателем собственного загородного коттеджа.
Уважаемые коллеги, и не только, ситуация с пьянством на рынке частных услуг по ремонту квартир, достигла критического уровня. Ситуация стала настолько нетерпимой, что заказчики, не только предпочитают переплачивать, крупным фирмам, но уже, всё больше мирятся с непрофессионализмом и необязательностью гастарбайтеров. Всё чаще, при осмотре объектов, просят не рекомендации, как доказательство профессионализма, но справку от нарколога, при чём, для каждого члена бригады. Теперь при найме для ремонта квартиры, опыт и талант — вторичны, в сравнении с трезвостью! Даже при выборе мужа, многие интересуются не личными качествами, не доходами и недвижимостью, и увы, даже не либидо, но мнением нарколога о претенденте. Один из серьёзных руководителей и самый крупный акционер, московской строительной компании, заявил, что готов платить нормальные деньги, а гастарбайтеров нанимает из-за непреемлимых масштабов пьянства местных.
Не опомнимся — строить и ремонтировать квартиры, будут китайцы